Hợp đồng Mua bán Bất động sản tại Việt Nam: Điều khoản Thiết yếu cho Người mua Nước ngoài

Hợp đồng mua bán bất động sản tại Việt Nam: Các điều khoản thiết yếu dành cho người mua nước ngoài

Lời mở đầu

Việc mua bất động sản tại Việt Nam với tư cách người nước ngoài đòi hỏi phải am hiểu một khung pháp lý đặc thù. Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các quyền sở hữu của người nước ngoài, song hợp đồng mua bán vẫn là tài liệu quan trọng nhất trong bất kỳ giao dịch nào.

Luật sư Võ Thiên Hiền tại Apolo Lawyers đã đồng hành cùng nhiều thân chủ quốc tế trong quá trình mua bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và trên khắp Việt Nam.

Các điều khoản then chốt mà mọi hợp đồng phải có

1. Mô tả tài sản

Hợp đồng phải xác định chính xác tài sản:

Địa chỉ và vị trí chính xácSố thửa đất và số tờ bản đồ địa chínhTổng diện tích đất và diện tích xây dựngSố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtMục đích sử dụng đất và thời hạn hiện tại

2. Giá mua và lộ trình thanh toán

Đây là điều khoản dễ phát sinh tranh chấp nhất:

Tổng giá ghi cả bằng số và bằng chữ (VND)Các đợt thanh toán kèm thời điểm cụ thểPhương thức thanh toán (đặc biệt khuyến nghị chuyển khoản ngân hàng)Điều kiện cho lần thanh toán cuối cùng (thông thường sau khi chuyển quyền sở hữu)Quy định về đồng tiền và tỷ giá quy đổi (đối với người mua nước ngoài)

3. Tuyên bố và bảo đảm của bên bán

Bên bán phải bảo đảm rằng:

Mình là chủ sở hữu hợp pháp và có thẩm quyền chuyển nhượngTài sản không bị ràng buộc hay tranh chấpKhông tồn tại thế chấp hoặc cầm cốTài sản không thuộc diện quy hoạch thu hồi của Nhà nướcToàn bộ thuế và phí đã được nộp đầy đủ

4. Lộ trình chuyển nhượng

Thời hạn nộp hồ sơ chuyển nhượngNgày dự kiến hoàn tất chuyển quyền sở hữuHậu quả pháp lý khi chậm trễ từ mỗi bên

Hạn chế sở hữu đối với người nước ngoài

Những gì người nước ngoài ĐƯỢC mua

Căn hộ trong các dự án được phê duyệtNhà ở trong các khu dân cư được phê duyệtTối đa 30% căn hộ trong một tòa nhàTối đa 250 căn nhà trong một phường

Những gì người nước ngoài KHÔNG ĐƯỢC mua

Đất nông nghiệpĐất tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòngBất động sản vượt quá hạn mức 30%

Thời hạn sở hữu

Tối đa 50 năm (được gia hạn một lần thêm 50 năm)Kết hôn với công dân Việt Nam: được hưởng các quyền như công dân Việt Nam

Những cạm bẫy thường gặp

Khai giảm giá: Một số bên bán đề xuất ghi giá thấp hơn để giảm thuế — điều này khiến người mua đối mặt với rủi ro đáng kểBỏ qua công chứng: Hợp đồng chuyển nhượng BẮT BUỘC phải được công chứng mới có hiệu lực pháp lýKhông kiểm tra quy hoạch tổng thể: Bất động sản có thể nằm trong vùng quy hoạch giải tỏaBỏ qua phí bảo trì, quản lý: Người mua căn hộ phải tính đến phí quản lý vận hành thường kỳ

Danh mục thẩm định pháp lý

Xác minh quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đaiKiểm tra các khoản thế chấp, ràng buộc hoặc lệnh của tòa ánXác nhận bất động sản nằm trong hạn mức sở hữu của người nước ngoàiRà soát hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (đối với các căn hộ mới)Kiểm tra tình trạng quy hoạch đô thị tại cơ quan cấp quận, huyện

Kết luận

Một hợp đồng mua bán được soạn thảo chuyên nghiệp là khoản đầu tư tốt nhất mà quý vị có thể thực hiện khi mua bất động sản tại Việt Nam. Hãy luôn làm việc với một cố vấn pháp lý giàu kinh nghiệm, am hiểu cả pháp luật Việt Nam lẫn nhu cầu của thân chủ quốc tế.

Hãy liên hệ Luật sư Võ Thiên Hiền tại Apolo Lawyers để được tư vấn chuyên môn cho việc mua bất động sản của quý vị tại Việt Nam.